今日（8月8日）晚间，北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年8月9日起施行。

其中最重磅的一条是，《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。

官方消息发布后，北京多家开发商第一时间齐齐转发，有人直呼“刺激”，也有人继续推介自家的在售项目。

某央企开发商有关人士向《每日经济新闻》记者表示：“对我们公司肯定是个比较大的利好，因为我们现在的项目大部分都在五环外。这次政策是一个特别积极的动向，我们会好好把握机会，冲一冲业绩。”

“五环外新房市场有望迎来销售高峰”

根据《通知》，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

也就是说，再过几个小时，京籍家庭，以及连续缴纳社会保险或个人所得税满2年的非京籍家庭，在五环外购房便没有套数限制。但在五环内购房的套数限制不变，依然是京籍家庭限购2套，连续缴纳社会保险或个人所得税满3年的非京籍家庭限购1套。

此次调整并不意味着五环外解除限购，放开的只是五环外购房的套数限制，非京籍家庭的连续社保、纳税等年限要求并没有变化。

去年4月30日，自2011年起执行了13年的北京住房限购政策迎来首次调整。北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，对五环外购房限制大幅松绑，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购1套住房。即京籍家庭可买3套住房，京籍单身与非京籍家庭可买2套住房。

对于今日政策的进一步松绑，中原地产首席分析师张大伟认为，北京五环外新房库存量占据整个北京新房市场库存的较高比例，二手房市场中五环外挂牌房源量也不容小觑。与此同时，居民的住房需求也逐渐从单一的刚性需求向多样化改善性需求转变。特别是2025年经历了2月至3月的“小阳春”行情，市场在7月至8月又有明显降温，这时候政策出台非常有必要。

从具体数据看，据中原地产研究院统计，目前北京大约80%的新建商品房房源成交集中在五环外，当下新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房大约50%房源在五环外。

“新政利好主要集中于新房，在北五环外，相对关注度会更高。”张大伟认为，五环外新房市场有望迎来销售高峰。

“一方面，不限购政策将吸引更多购房者关注五环外的新房项目，增加市场需求；另一方面，对于开发商而言，这是一个积极信号，将促使他们加快项目建设和推盘节奏。二手房市场同样会受到推动，更多房源将进入市场流通，交易活跃度提升。”张大伟表示。

中指研究院政策研究总监陈文静也向记者表示，本次政策直接利好五环外市场，利好布局五环外的企业，企业应积极营销把握政策窗口期。政策落地后，预计一方面将对五环外的市场产生积极作用；另一方面，对于想卖出五环外二手房改善型住房的需求来说，本次政策也带来了新机会，促进这部分改善性需求释放。

未来预计更多城市跟进

《通知》明确，对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。

公积金方面，《通知》明确，对借款申请人（含共同申请人，下同）在北京市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整成认定为首套房。以房屋总价400万元，公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元。

最高贷款额度方面，将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，大力支持改善性住房需求。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。

与此同时，《通知》将二套房公积金贷款最低首付款比例，由购买五环内住房不低于35%、购买五环外住房不低于30%，统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。

据中指研究院不完全统计，今年以来，已有深圳、杭州、西安等超30个市（区）跟进出台提取公积金支付首付款有关政策，预计未来更多城市将跟进落地。

陈文静指出，公积金政策其实是本次政策涉及最多的内容，优化首套认定标准、提高二套房贷款额度、降低二套房贷款首付比例、提高年度缴存公积金可贷额度等，均有利于降低购房者置业成本和购房门槛，增强购房者置业能力。未来公积金政策仍有进一步优化预期，如支持公积金“带押过户”，进一步加大人才公积金政策支持等。

从市场角度看，根据中指研究院数据，今年前7个月，北京新建商品住宅销售面积304万平方米，与上年同期基本持平；二手住宅成交超10万套，同比增长12%，整体表现平稳。但7月新房、二手房市场出现转弱迹象，本次政策落地将有利于提振市场预期，带动市场活跃度好转，进一步推动房地产市场止跌回稳。

“整体来看，7月30日中央政治局会议后，北京率先落地优化楼市政策，未来预计更多城市跟进，上海、深圳进一步优化限购政策、加大公积金政策支持存在较强预期。”陈文静说。

政策发布后的两个小时里，越来越多开发商发布了项目宣传信息，开始期待明天（8月9日）。

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